25 Noyabr 2015 11:14
855

Rafiq İmanov: “Praktiki monitorinq aparmadan proqnoz vermək olmaz”

Əmlak bazarı üzrə ekspertlər mənzil bazarında qiymətlər haqqında fərqli və təzadlı proqnozların alqı-satqı prosesinə mənfi təsir etdiyini bildirilər. Onların fikrincə, belə proqnozlar mənzil bazarını çökdürə bilər.

Daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərlə bağlı ayrı-ayrı ekspertlər və maklerlər fərqli rəqəmlər səsləndirir ki, bu da cəmiyyətdə çaşqınlıq yaradır. Məsələn oktyabr ayında mənzil bazarında ilin əvvəli ilə müqayisədə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin 24 faiz, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə dollar ekvivalenti ilə qiymətlərdə 40 faiz, manat etibarı ilə isə 10-15 faiz azalmanın müşahidə olduğu bildirilir. Maklerlər isə ötən ay bildirmişdi ki, qiymətlər hər keçən həftədə 2,5 faizdən 5 faizədək azalır.

Kəskin fərqlənən açıqlamalarla bağlı əmlak bazarı üzrə ekspert Rafiq İmanovla söhbət etdik. Bildirdi ki, mətbuata fərqli-fərqli rəqəmlərin açıqlanması hər ekspertin apardığı təhlillərin nəticəsindən irəli gəlir. Amma bu rəqəmlərdən hansının doğru olub-olmadığını isə o halda müəyyənləşdirmək mümkündür ki, bazadakı vəziyyətlə bağlı praktiki monitorinq aparılsın: “Necə deyərlər, mənzil bazarındakı alqı-satqı prosesini canlı olaraq izləyən şəxslər vəziyyəti real qiymətləndirə bilər. Əlbəttə dünyada gedən iqtisadi böhran Azərbaycana da öz təsirini göstərir. Təkrar mənzil bazarında qiymətlərdə ucuzlaşma var, amma bunu konkret bir rəqəmlə ifadə etmək düzgün deyil. Çünki paytaxtda qiymətlər zonalar üzrə fərqlidir. Şəhərin mərkəzi rayonları ilə kənardakı rayonların müqayisəsində ciddi fərqlər var”.

Ekspert dedi ki, Bakının 11 rayonu içərisində Binəqədi, Xətai, Nizami rayonlarında köhnə tikintilər olan 5, 9 mərtəbəli binalarda nisbətən ucuzlaşma var. Amma bu zonalarda da 20 faiz, 40 faiz ucuzlaşmadan söhbət gedə bilməz: “Köhnə tikintilərdə böyük kvadratlı, misal üçün, 5 otaqlı mənzil 200 min manat idisə, bu gün 160, 170 min manatdır. Amma əvvəl 70, 80 min manata olan birotaqlı yenə də o qiymətədir. Mən bilmirəm bu rəqəmlər nəyə əsasən və hansı məsuliyyətlə səsləndirilir? Məsələn, paytaxtın 1-ci zonası “Azneft” meydanından Füzuli meydanına qədər olan ərazidir, bu ərazidə heç bir qiymət dəyişikliyi yoxdur. Yaxud Zoopark yaxınlığında “Roz-vil” deyilən bir tikinti kompleksi var, orada 5 il öncə mənzillərin bir kvadratının qiyməti 3 min manat idi, bu gün də eyni qiymətdir, heç nə dəyişməyib”.

Bu günün alıcısı 20 il öncəkindən nə ilə fərqlənir?

İlkin mənzil bazarında qiymətlərin stabil olmasını ekspert belə izah etdi: “Bu günün alıcısı 15-20 il öncəki alıcıdan fərqlidir. Müstəqillik dövrünün ilk illərində vətəndaş hansı yolla olur-olsun mənzilini xüsusiləşdirməyə cəhd edirdi ki, təki özünə məxsus evi olsun. Amma bu gün vətəndaş istəyir ki, mənzilinin kupçası ilə yanaşı, hər bir kommunal şəraiti, interyeri, kamfortu gözəl olsun. Ona görə də bu tələbata cavab verən mənzillərin qiyməti stabildir. Çünki tikinti şirkəti bu sənədləşmə prosesi üçün maliyyə vəsaiti qoyub. Hansı yeni yaşayış bunlarındakı ki, qaz yoxdur, sənədləri qaydasında deyil, bu mənzillərdə cüzi də olsa ucuzlaşma var”.

Bazarda durğunluq 3 tərəfli problem yaradır

Ekspert bildirdi ki, bu cür yanlış açıqlamalar mənzil bazarına mənfi təsir edir: “Mənzilini 50 min manata satıb, özünə torpaqyanı sahədən ev tikmək istəyində olan vətəndaş bu gün vəziyyətə baxıb gözləmə mövqeyindədir. Bu tərəddüd həm onun işini planauyğun reallaşdırmasına mane olur, həm bazarda təklif azalır, həm də alqı-satqı prosesinə görə dövlət büdcəsinə edilən vergi ödəməsinə bu durğunluq mane olur.

Dəllal, ya bələdçi?..

Rafiq İmanov onu da qeyd etdi ki, mənzil bazarında süni şəkildə qiymət şişirtməsində maraqlı olan “işbazlar” da var: “Tutaq ki, tikinti sektorunun rəhbəri bir kvadrata qiymət qoyub 650 manat, amma makler öz maraqlarına görə qiyməti 700 manat deyir. Burada süni qiymət artımı yaranır. Amma makler öz xidmətinə görə, rəsmi olaraq nağd ödəniş alsa, bu razılaşdırmadan kənara çıxmaya görə, məsuliyyət daşısa, qiymət artımı olmaz. Ümumiyyətlə, maklerlik fəaliyyəti ilə bağlı bir çox boşluqlar var, maklerlər “dəllalıq” deyil, bələdçilik funksiyasına malik omalıdır və sair. Bu, başqa bir söhbətin mövzusudur, bu barədə gələcəkdə danışmaq olar”.

Torpaq bazarında qiymət stabildir

Ekspert onu da qeyd etdi ki, hazırda torpaq bazarında qiymətlərin artımı ilə bağlı yayılan fikirlər də həqiqətə uyğun deyil, qiymətlər stabildir: “Daşınmaz əmlak bazarında alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşübsə, torpağın qiyməti necə qalxa bilər? Bakı kəndlərində torpaqların qiyməti stabil olaraq qalmaqdadır. Novxanı, Masazır kimi ətraflarda bir sotun qiyməti 3, 5, 8 min manata qədərdir”.

Sosial evlər tikilsə, kimsə mənzilsiz qalmayacaq

Rafiq İmanov bildirdi ki, hazırda mənzil bazarında sosial evlərin tikintisi ilə bağlı ümidverici məqamlar gözlənilir ki, bu da aztəminatlı ailələrin mənzilə və yaşayış evlərinə artan tələbatı ödənilməsində mühüm rol oynayacaq: “Sosial mənzillərin tikintisi ilə bağlı ölkə başçısının da göstərişi var. Bu məsələnin reallaşması həm dövlət üçün, həm də əhali üçün əlverişlidir. Əgər bir tikinti şirkəti torpaq alıb, sənədləşdirib, bina tikintisinə başlayırsa, bu binanı da sənədləşdirmək və sair proseslər ona mənzilin kvadratının 500-600 manatına başa gəlirsə, o, bu mənzilin kvadratını ən azı 700-800 manata satacaq. Amma dövlət bu işi icra etsə, bu proses həm dövlətə ucuz başa gələr, həm vətəndaşa. Bu gün Türkiyə təcrübəsinin tətbiqindən biz də yararlana bilərik. Türkiyədə vətəndaş dövlətin tikdiyi 70 kvadratmetrlik sosial mənzildə yaşamaq üçün bir neçə il 100 evro ödəməklə, o mənzilə sahiblənə bilir. Sosial mənzillərin tikintisinə qərar verilərsə, hər bir vətəndaş mənzillə təmin oluna bilər”.

Məqsəd odur ki, ipoteka kreditindən hər kəs yararlana bilsin

Oktyabrın 27-də Prezidentin fərmanı ilə “Azərbaycan İpoteka Fondu” (AİF) Açıq Səhmdar Cəmiyyəti (ASC) yaradıldı. Fərmanda AİF ASC-nin uzunmüddətli ipoteka istiqrazlarının satışa buraxılması da məsələsi də yer alıb.

Ekspert bildirdi ki, Fərmanla əlaqəli Nazirlər Kabinetinin müvafiq qərarından sonra bu haqda konkret fikir bildirmək mümkündür: “Ümumilikdə isə Prezidentin bu sərəncamı cəmiyyət tərəfindən təqdir olunur. Çünki bu sənədin məqsədi odur ki, sadələşdirilmiş ipoteka kreditindən hər kəs yararlana bilsin. Yeni yaşayış binalarında sənədləşdirmə işlərinin də sadələşdirilməsi məsələsi də sənədin tətbiqindən sonra öz həllini gözləyir. Tikinti sektorunda yaşayış binasını tikib başa çatdıran sahibkar ilkin variantda mənzil alan şəxsə müqavilə təklif edirdi. Prezidentin bu məsələyə müdaxiləsindən sonra, mənzili alan şəxsə müqavilə yox, çıxarış veriləcək”.

Rafiq İmanov dedi ki, bu sənədin regionlara da şamil olunması təqdirəlayiqdir.

Regionlarda da yeni tikintilərdə bahaçılıqdır

Mənzil tikintilərində daha çox payın Bakı şəhərində olduğunu deyən ekspert qeyd etdi ki, hazırda regionlarda aparılan yeni tikintilərdə mənzillərin qiyməti heç də ucuz deyil: “Məsələn, Astara rayonunda iki yeni tikilən bina varsa, bu binalardakı qiymətlər Xırdalandakı yeni tikintilərlə demək olar ki, eynidir. Regionlarda da qiymətlər enməyib”.

Ekspert sonda bildirdi ki, hazırda yaranmış real vəziyyəti düzgün qiymətləndirməyi bacarsaq, iqtisadi böhranının təsirindən ziyansız ötüşmək mümkündür: “Krizis pis hadisədir, amma bu hadisənin faydalı tərəfi odur ki, insanlar düşünməyə vaxt tapıb vəziyyətdən çıxış üçün daha ağıllı qərarlar vermək imkanı əldə edir. Mənzil hər bir insanın ehtiyacı olan yaşayış sahəsidir. Bu sahəyə olan tələbatımızı ödəmək üçün bu sahənin işbilənlərini ilə məsləhətləşmələr aparmaq daha məqsədəuyğundur”.

Sevil HİLALQIZI


Müəllif: