27 Oktyabr 2015 11:07

Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər ötən ilin müvafiq dövrü ilə və ilin əvvəli ilə müqayisədə xeyli düşür. Ev alqı-satqısı ilə məşğul olan maklerlər bildirirlər ki, təkrar mənzil bazarında Xruşşov layihəli 3 otaqlı mənzillər ilin əvvəlində 120-125 min manat idisə, indi 110, 105 min manata təklif olunur. 2 otaqlılar 80 min manat idisə, hazırda 75, 78 min, bir otaqlılar isə 55-60 min manat idisə, indi 45-48 min manata enib.

Daşınmaz əmlak bazarı üzrə fəaliyyət göstərən saytlarda da qiymətlərin kəskin enişi aşkar görünür. Məsələn, Ayna Sultanova heykəlinin yaxınlığnda 100 kvadratmetrlik 4 otaqlı, kupçalı mənzil 95 min manata, yaxud 3-cü mikrorayon bazarı yaxınlığında 3 otaqlı 70 kvadratmetrlik təmirli, kupçalı mənzil 81 min manata satılır.

İlkin mənzil bazarına maraq azdır

Təkrar mənzil bazarında qiymətlər ucuzlaşsa da, ilkin mənzil bazarında qiymət endirimi o qədər də çox deyil. Bakının rayonlarında yeni yaşayış binalarının yerləşməsindən asılı olaraq mənzillərin kvadratmetri 1000-2800 manat arasında dəyişir. Maklerlər insanların yeni yaşayış binalarından çox köhnə binalara üstünlük verməsini evlərin sənədləşmə və kommunal məsələlərin tam həll olunmaması ilə əlaqələndirir.

Maklerlərdən biri deyir ki, mənzil alan şəxslər ilk növbədə qaz, işıq, su, lift və digər kommunal xidmətlərin tam qaydasında olmasına üstünlük verirlər ki, bu da yeni tikililərin heç də hamısında olmur. Bundan başqa, alıcı yeni tikililərdə mənzili kupça ilə deyil, müqavilə əsasında almağa ehtiyat edir.

Maklerlərin sözlərinə görə, qiymətlər hər keçən həftə 2,5 faizdən 5 faizədək azalır ki, bu da alıcıların gözləmə mövqeyi tutduğunu söyləməyə əsas verir.

Təkrar mənzil bazarında ucuzlaşma

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanovun sözlərinə görə, bu bazarda bütün seqmentlər üzrə - istər təkrar mənzil, istər ilkin, istərsə də kirayə mənzil sahəsində azalma müşahidə olunur: “Tədqiqatlar göstərir ki, dollar ekvivalenti ilə müqayisədə qiymətlərdə 40 faizdən artıq azalma var. Manatla götürdükdə ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 10-15 faiz qiymətlər enib. Bunun da səbəbləri məlumdur. Alqı-satqı əməliyyatlarının, bazarda dinamikanın kəsin düşdüyü müşahidə olunur. Eyni zamanda pul axınlarının da azalması tendensiyası var”.

Ekspert bildirdi ki, qiymət azalması dərinləşdikcə alqı-satqıya maraq göstərənlərin də sayı azalır və onlar əsasən gözləmə mövqeyində olurlar: “Bu situasiyada daşınmaz əmlak bazarında risklərin artımı müşahidə olunmaqdadır. Bu da, təbii ki, daşınmaz əmlak bazarında maraq göstərənlərin azalmasına gətirib çıxarır”.

Qiyməti bazar yox, sahibkar tənzimləyirsə...

İlkin mənzil bazarı ilə müqayisədə təkrar mənzil bazarında qiymətlərin daha çox azalması səbəbini ekspert belə izah etdi: “Təkrar mənzil bazarında qiyməti bazar özü tənzimləyir. İlkin mənzil bazarında isə mənzil-tikinti kooperativləri, sahibkarlar qiymət siyasətinə nəzarət edirlər. Bazardakı proseslərin qiymətə təsiri o qədər də güclü deyil. Bu səbəbdən də ilkin mənzil bazarında qiymətlərin enişi sahibkarların mənzil-tikinti kooperativlərinin maliyyə dayanıqlığından asılı olur. Onlar çalışırlar ki, qiyməti qoruyub saxlasınlar. Bu səbəbdən də ilkin mənzil bazarında qiymət azalması təkrar mənzil bazarı ilə müqayisədə daha ləng gedir.

Sərmayəni torpaqda saxlamaq daha etibarlıdır

Torpaq bazarında isə qiymətlərin kəskin azalması nəzərə çarpmır. Ramil Osmanovun fikrincə, torpaq yeganə əmlakdır ki, regenarasiya olunmur: “Mənzil bazarında mənzillərin sayını artırmaq üçün qeyri-yaşayış sahələri üzrə sayı artırmaq imkanları var, amma torpaq sahələri daha çox tükənən əmlak subyekti olduğuna görə bazarda baş verən proseslərdə daha çox öz legitimliyini qoruyub saxlayır. Bu səbəbdən torpaq bazarı daim diqqət mərkəzində olur.

İkimərtəbəli binanı söküb yerində 16 mərtəbə bina tikmək mümkündür. Yaxud birmərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin üzərində daha 2-3 mərtəbə yaşayış sahəsi artırmaq olar, amma torpaq sahələri tükənən daşınmaz əmlakdır. Bakı və Bakıətrafı ərazilərdə torpaq sahələrinin qiyməti daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dəyişikliyinə o qədər də adekvat deyil.

Torpaq bazarında enmənin olmadığını deməzdim, amma bu, kəskin deyil. Bir məsələ də var ki, şəhərin mərkəz ərazilərində torpaq sahələri kəskin şəkildə azalıb, ona görə də həmin hissələrdə torpağın qiymətinin azalması ümumiyyətlə müşahidə olunmur".

Ucuzlaşma proqnozlarının mənfi təsiri

Bəzi ekspertlər bildirir ki, daşınmaz əmlak bazarında fəallığın xeyli aşağı düşməsi tendensiyası hələ bir müddət davam edəcək.

Ramil Osmanov isə hesab edir ki, mənzillərin qiyməti ilə bağlı “öncəgörmələr” mənzil bazarına mənfi təsir edir: “Çox təəssüf ki, bəzi ekspertlər 2016-2017, hətta 2018-ci ilədək tendensiyanın bu şəkildə davam edəcəyini proqnozaşdırırlar. Mən bu cür proqnozların əleyhinəyəm, amma qiymət artımının tərəfdarı deyiləm. Qiymət azalması ilə bağlı proqnozlar, təbii ki, bu sahədə fəaliyyət göstərən sahibkarların, fiziki şəxslərin fəaliyyətlərinə çox ciddi şəkildə mane olur. Ona görə də düşünürəm ki, indiki halda kəskin qiymət azalması ilə bağlı proqnozlar bazara mənfi təsir göstərir.

Bazardakı alıcı kütləsinin tam olaraq bazardan çıxarıb gözləmə mövqeyinə keçməsi bilavasitə verilən proqnozlarla bağlıdır. Mərkəzi Bankın əmanətlərlə bağlı statistikasına görə, son 4-5 ayda əmanətlərin həcmi 300 milyondan artıq aşağı düşüb. O halda daşınmaz əmlak bazarında canlanma, dinamika baş verməliydi. Amma bu vəziyyət də daşınmaz əmlak bazarında da ciddi dəyişik yaratmadı. Bunun bir sıra səbəbləri verilən proqnozlarla bağlıdır. Yəni əmanətçilər banklara görə geri çəkdikləri vəsaiti dollara çevirib evində saxlamağı daha üstün tuturlar, ancaq onu gəlir gətirən, həm də müəyyən qədər riskləri az olan daşınmaz əmlak bazarına yatırmırlar".

Avqustda kirayə mənzillərin qiyməti artmadı

Ramil Osmanov kirayə mənzil bazarında da qiymət azalmalarının müşahidə olunduğunu vurğuladı: “Kirayə mənzil bazarında aktivliyin cərəyan etdiyi dövr iyun- avqust aylarıdır. İyun ayında kirayə bazarında kəskin şəkildə təklif artımı baş verir, avqust sentyabr ayında isə daha çox tələbin artımı baş verir. Bu iki dövr ərzində birinci qiymət azalması olur, ikinci qiymət artımı. Belə proses bu il də baş verdi, sadəcə ötən illərdən fərqli olaraq bu il iyun ayında düşən qiymət yenidən avqust ayında bərpa olundu”.

İqtisadçı Vüqar Bayramov bildirir ki, qiymət azalmaları ilin sonunadək davam edəcək. Onun fikrincə, mənzil bazarındakı qiymət azalmaları mənzillərə sərmayə baxımından cəlbediciliyi azaldıb: “100 min manata mənzil alan şəxs növbəti il onu 115 min manata sata bilmirsə, öz pulunu mənzil bazarında saxlamağa maraq göstərmir”.

Sevil Hilalqızı


Müəllif:
Загрузка...