12 May 2022 19:25
875
12 Punto 14 Punto 16 Punto 18 Punto

Statistikaya əsasən, 1970-1990-cı illər ərzində Bakı şəhərinin bütün mikrorayonları, habelə Xətai, Nizami, Suraxanı, Sabunçu və Yasamal rayonlarının əksər hissələri inşa edilib. Ümumilikdə Bakı və Abşeron ərazisində inşa edilən mövcud 5 və 9 mərtəbəli evlərin çox hissəsi bu illərə təsadüf edir. Sovet hökuməti dövründə Bakı şəhərinin əhalisi 1,5 dəfəyə yaxın artıb, buna isə urbanizasiya, istehsalat və sənayenin inkişafı, eyni zamanda fiziki artım səbəb olub.

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev Teleqraf.com-a bildirib ki, 1992-2002-ci illər ərzində ölkədə mülki tikinti işləri demək olar, aparılmayıb.

Ekspert hesab edir ki, buna paytaxt və ətraf qəsəbələrə məcburi köçkünlər və regionlardan xeyli sayda ailələrin köçmələri səbəb olub: “2002-2021-ci illər ərzində Azərbaycanda cəmi 1700-ə yaxın müxtəlif həcmli çoxmənzilli binalar inşa edilib. Onlardan 1500-ə yaxın bina paytaxta aid edilir. Ən aktiv tikinti 2005-2008-ci illərə (yalnız Bakı şəhərində il ərzində 100-ə yaxın bina inşa edilib) təsadüf edir.

Növbəti aktiv inşaat dövrü 2017-ci ildən başlayıb. İstifadə müddəti bitmiş binaların sökülməsi nəticəsində inşaat həcmi əvvəlki illərdən fərqli olaraq 2 dəfə çoxalıb. Lakin inşa edilən yaşayış fondunun 70%-dən çox hissəsi yüksək gəliri olan şəxslərə şamil edilirdi. Ekonom sinfə aid komplekslər ölkədə çox az sayda inşa olunub və Bakı şəhəri, eləcə də ətraf qəsəbələrdə üstünlük təşkil edib.

Lakin istehlakçılar üçün həmin komplekslərin yerləşdiyi yerlər və satış şərtləri az əlverişli olub. Bunun əksi olaraq hazırda ekonom sinfə aid mənzillərə tələbat digər yüksək kateqoriyalı binalardakı mənzillərdən daha çoxdur. Paytaxt və digər böyük şəhərlərdə geniş sahəli mənzillərin sayının çox, satış qiymətlərinin isə yüksək olması gənc ailələr üçün mənzilləri əlçatan etmir”.

Ekspertin müşahidələrinə əsasən, Azərbaycan müstəqillik əldə etdiyi vaxtdan bu günə kimi inşaat və daşınmaz əmlak bazarına tələbat yüksək olub və stabil qiymət artımı baş verib: “2002-ci ildə Bakı şəhərinin qəsəbələrində yeni inşa edilən binalarda evlərin 1 kvadratmetrinin qiyməti 200 manat civarında olub. Son 20 il ərzində isə qiymətlər 5-10 dəfəyə qədər artıb. Təkcə son bir neçə ilə nəzər yetirsək, 2018-ci ildən etibarən ölkəmizdə inşaat normativləri bir qədər sərtəşdirilib, tikinti materiallarının qiymətlərində isə ciddi artımlar müşahidə edilir.

Bununla yanaşı məşğulluq, təhsil və infrastruktur baxımından əlverişlilik Bakı şəhəri və ətraf ərazilərdə əhalinin fiziki artımı, davam edən yüksək urbanizasiyaya səbəb olur ki, bu da həmin ərazilərdə yaşayış sahələrinə artan tələb və öz növbəsində qiymət artımı ilə nəticələnir. Bu səbəbdən tikintisi davam edən çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin satış qiymətlərində artımlar davam edir.

Yaşayış sahələrinin qiymət artımı fonunda bir çox vətəndaş, xüsusilə də gənc ailələr mənzil problemlərinin həlli üsulu kimi əmlak kirayəsini seçirlər. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımları kirayə mənzil bazarında da qiymət artımlarına səbəb olur. Orta hesabla növbəti illərdə stabil iqtisadiyyat fonunda mənzil satışı və kirayə bazarında qiymətlərin illik 5-10% arasında artması proqnozlaşdırılır.

Təcrübə göstərir ki, qiymətlərdə stabillik yaranmadığı və daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı davam etdiyi müddətcə ciddi müştəri qıtlığı yaranacaq. Nəticədə isə daşınmaz əmlak bazarında davam edən qiymət artımları vətəndaşların uzunmüddətli ödəmə imkanı yaradan digər alətlərlə ev almaq və mənzil sahibi olmaq istəklərini artıracaq.

İnkişaf etmiş ölkələrin təcrübələrinə diqqət yetirdikdə, xüsusilə Qərb ölkələrində daşınmaz əmlak satışının böyük hissəsi kredit yolu ilə həyata keçirilir. Bu səbəbdən vətəndaşlar daha çox dövlət tərəfindən təklif olunan və ya kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul banklar və tikinti şirkətləri tərəfindən kredit yolu ilə təklif olunan layihələrə üz tuturlar. Nəticədə mənzillərə əlçatanlıq asanlaşdıqca həm maliyyə-bank sektorunun, həm də tikinti sektorunun sürətlə inkişafına şərait yaranır. Bu hal isə vətəndaşların mənzil sahibi olmaq arzusunu gerçəkləşdirir. Bu kimi praktika hazırda dünyanın bir çox inkişaf etmiş ölkələrində tətbiq edilir”.

Azərbaycanda vətəndaşlar öz mənzil problemlərinin həlli üçün nə etməli, bununla bağlı hansı alətlər mövcuddur?

Elnur Fərzəliyev ölkəmizdə bir neçə bu cür alətlərin mövcud olduğunu deyib: “Belə ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (Fond) tərəfindən icra olunan adi və güzəştli ipoteka kreditləşməsini və kirayə mənzil mexanizmini, eyni zamanda Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi (MİDA) tərəfindən icra olunan sosial mənzil layihəsini, eləcə də digər kommersiya banklarının və tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi daxili layihələri qeyd etmək yerinə düşərdi.

Azərbaycanda 2006-cı ildən etibarən vətəndaşların mənzil problemlərinin həlli, mənzil vəziyyətinin yaxşılaşdırılması istiqamətində dövlət tərəfindən uzunmüddətli müxtəlif kredit-ipoteka layihələrin icrasına başlanılıb. Fonda həvalə olunmuş ipoteka kreditləşməsi artıq uzun illərdir ki, davam edir və bu gün ipoteka kreditləşməsi yolu ilə çox sayda vətəndaş öz mənzil problemini həll edib. Həmçinin Fond tərəfindən təqdim edilən statistik rəqəmlərə əsaslanaraq ipoteka kreditləşməsi yolu ilə mənzil sahibi olanların sayının artıq 38 mindən çox olduğunu görmək mümkündür. İpoteka məhsulları sıravi vətəndaşlar üçün həmçinin, güzəştli kateqoriyaya aid olan şəxslər üçün daha əlverişli şərtlərlə təklif edilir.

Bununla yanaşı, Azərbaycan vətəndaşlarının yaşayış ehtiyaclarının təmin edilməsi məqsədilə islahatların davamı olaraq ölkə başçısının 25 yanvar 2019-cu ildə 488 saylı “Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılması haqqında” Fərmanı qüvvəyə mindi.

“Kirayə mənzillər” və ya “Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi” üsulu qısa müddət ərzində vətəndaşların böyük marağına səbəb olub, eyni zamanda bir çox ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşmasında əsas məhsullardan birinə çevrilib. Bu məhsul ödəmə qabiliyyəti aşağı olan, şəxsi yığımları yetərli olmayan və bu səbəbdən kredit məhsullarından, eləcə də ipoteka kreditləşməsindən kənarda qalan vətəndaşlara mənzil vəziyyətini yaxşılaşdırmaq üçün yeni imkanlar yaradır. Burada diqqət çəkən amillərdən biri, mexanizmdə ilkin ödəniş tələbinin olmaması, eyni zamanda sənəd tələbinin az olması və gəlirlərin qiymətləndirilməsi prosesinin sadə olmasıdır. Bu mexanizm həm də vətəndaşlar üçün bir investisiya rolunu da oynayır. Yəni, bu gün onlar qaldıqları ev üçün ödədikləri kirayə haqları heç bir halda bərpa olunmadığı halda, həmin vəsaitlər Fondun təklif etdiyi kirayə mənzilə cəlb edilməklə sonda mənzil sahibinə çevrilirlər.

Bu mexanizmin özəlliyi tək bununla bitmir. Belə ki, burada öz gəlirlərini tam olaraq rəsmi göstərə bilməyən sabit vergi ödəyiciləri olan (dərzilər, çəkməçilər, bərbərlər və.s) sahibkarlar da düşünülüb və həmin şəxslərə də mexanizmdən yararlanmaq imkanı yaradılıb. Xüsusi üstünlüyü isə Fond bazar araşdırması nəticəsində vətəndaşların tələblərini təhlil etməklə, tələbat yüksək olan ərazilərdə, eyni zamanda açıq bazarda ən əlverişli qiymətlərlə, müasir tələblərə cavab verən yaşayış komplekslərdə mənzillər alaraq vətəndaşlara geniş seçim imkanları yaradır”.

Ekspert ölkəmizdə mənzillərin kreditlə satışını həyata keçirən bir çox özəl şirkətlərin təqdim etdiyi satış mexanizmlərinə də toxunub: “Tikinti sahəsində böyük nüfuz qazanmış bəzi tikinti şirkətləri var ki, onlar da mənzillərin uzunmüddətli kreditlə satışlarını həyata keçirirlər. Özəl tikinti şirkətlərinin kreditlə mənzil satışlarını həyata keçirməsinin əsas müsbət tərəflərindən biri kreditlə mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşlardan rəsmi iş yeri və əmək haqqının yüksək olması tələb olunmamasıdır. Lakin özəl sektorun təklif etdiyi kreditlə mənzil satışlarının illik faiz dərəcəsi 10 faizdən başlayır və eyni zamanda müqavilə müddətinin az olması aylıq ödənişlərin daha yüksək olmasına səbəb olur. Nəticədə bu hal istehlakçıların gəlirlərinə uyğun olmur. Daha uzunmüddətli kreditlər kommersiya bankları tərəfindən verilir. Lakin illik faiz dərəcələri 10-14% olduğu üçün əlverişli sayılmır. Üstün tərəfləri yalnız çıxarışı olmayan əmlaklara ipoteka kreditinin ayrılması ilə bağlıdır. Amma bunun üçün alternativ çıxarışlı əmlakın olması və ilkin ödəniş olaraq ən azı 30% tələb olunur. Bu kimi təkliflərin faiz dərəcəsi isə dövlət ipotekası və güzəştli mənzillərin illik faizlərindən kifayət qədər çoxdur. Nəticə etibarı ilə, vətəndaş 25 illik kreditlə mənzil alarkən kreditini bitirən zaman banka bir yox, hətta bir neçə mənzilin pulunu ödəmiş olur”.

Vətəndaşlara qeyd olunan layihələrdən faydalanmaq üçün nələr tövsiyə oluna bilər?

Mütəxəssis vətəndaşlara uzunmüddətli dövlət layihələrindən faydalana bilmələri üçün aşağıda təklifləri verib:

“Təklif olunan layihələri düzgün qiymətləndirmələri üçün məlumatları rəsmi mənbələrdən əldə etmələri;

Gəlirlərini tam şəkildə rəsmi qeydiyyatdan keçirmələri, lazım gəldikdə bunu çalışdıqları müəssisələrdən tələb etmələri;

Sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olanlara (sabit vergi ödəyiciləri də daxil olmaqla) öz gəlirlərini rəsmi qeydiyyatdan keçirmələri;

Kredit tarixçələrinin keyfiyyətini yaxşılaşdırmaları, bunun üçün öhdəliklərini vaxtı-vaxtında icra etmələri və maliyyə intizamına riayət etmələri tövsiyə olunur.

Beləliklə, vətəndaşlar öz vəsaitlərini düzgün idarə etməklə, onlar üçün ən doğru olan layihələrə yatırım edərək nəticədə mənzil mülkiyyətçisinə çevrilə bilərlər”.


Müəllif: Yeganə Oqtayqızı